他项权证不解除房产交易就泡汤？专家教你3个妙招轻松解决

在房产交易的过程中，他项权证这个名词常常让买卖双方感到困惑。简单来说，他项权证是房屋抵押权的证明，当房主将房产抵押给银行或其他金融机构获取贷款时，相关部门会颁发他项权证。这个小小的证件，却可能成为房产交易路上的"拦路虎"。很多卖家在出售抵押房产时都会遇到这样的困境：他项权证未解除，买家无法办理过户，交易陷入僵局。作为一名在房地产领域从业十余年的专业人士，我见证了太多因他项权证问题而泡汤的交易，也帮助不少客户找到了解决之道。今天，我想分享三个实用妙招，帮助大家轻松应对这一难题。

记得去年，一位姓李的客户焦急地找到我，他有一套位于市中心的公寓急需出售，用于周转资金。然而，这套房产尚有200万元银行贷款未还清，他项权证仍在银行手中。买家已经看中房子并愿意支付全款，但得知房产处于抵押状态后，犹豫了。李先生一时陷入两难：没有足够资金提前还贷，又怕买家放弃交易。类似的情况在二手房市场并不少见，尤其是对于那些急需资金周转的卖家而言，更是雪上加霜。

他项权证为何如此重要？从法律角度看，他项权证代表着抵押权人对抵押财产的优先受偿权。根据《民法典》相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。这意味着，如果卖方未还清贷款，他项权证未解除，买方即使支付了全部房款，也无法完成产权转移登记。从买方角度考虑，购买抵押房产存在风险，万一卖方无法按时解除抵押，不仅无法获得房产所有权，还可能面临钱房两空的局面。因此，他项权证不解除，房产交易确实很可能"泡汤"。

面对这一难题，第一个妙招是"提前还贷解除抵押"。这看似简单直接，却是最稳妥的解决方案。具体操作是卖方自筹资金或利用买家支付的购房款，提前偿还银行贷款，然后向银行申请解除抵押，取回他项权证，最后完成过户手续。我曾协助一位张女士采用此方法成功出售房产。她有一套学区房，因孩子出国留学急需资金，但房产尚有150万贷款。通过与买家协商，买家同意先行支付部分房款帮助张女士还贷，剩余款项在完成过户后支付。这种方式既保障了买方的权益，又解决了卖方的资金困境。值得注意的是，提前还贷可能涉及违约金，卖方需提前与银行沟通相关政策，评估成本。

然而，并非所有卖家都有足够资金提前还贷。这时，第二个妙招"赎楼贷款"便派上了用场。赎楼贷款，俗称"过桥贷款"，是指由第三方机构提供短期资金帮助卖方还清银行贷款，解除抵押，待房产交易完成后，再用买方支付的房款偿还过桥贷款及其利息。这种方式的优点是无需卖家自筹大额资金，操作相对灵活。去年，一位王先生通过过桥贷款成功出售了抵押房产。他的房产价值500万，尚有200万贷款。通过专业贷款机构申请300万过桥贷款，不仅还清了银行贷款，还多出100万用于其他用途。过桥贷款通常期限较短（一般为1-3个月），利率较高，但相比交易失败的风险，这往往是值得的选择。选择过桥贷款时，建议通过正规金融机构办理，仔细阅读合同条款，明确费用和风险。

第三个妙招是"协商交易模式"，即与买家协商采用特殊交易方式，无需提前解除抵押。常见的方式有：资金监管交易和分期付款交易。资金监管交易是指将买方支付的房款存入第三方监管账户，由监管机构在卖方还清贷款并完成过户后，再将款项支付给卖方。这种方式既保障了买方的资金安全，又为卖方提供了还贷资金。我曾见证一对年轻夫妇通过资金监管方式购买了卖方的抵押房产，整个过程安全、透明，双方都感到满意。分期付款交易则是买方先支付部分定金，剩余款项在卖方还清贷款并解除抵押后分期支付。这种方式对买方的资金要求较低，但需要双方高度信任，并签订详细协议，明确各阶段付款条件和时间节点。

在房产交易中，他项权证问题看似棘手，但只要掌握正确方法，总能找到解决方案。值得注意的是，每个案例都有其特殊性，解决方案需根据具体情况灵活选择。无论采用哪种方式，建议买卖双方都寻求专业律师或房产经纪人的帮助，确保交易合法合规，避免后续纠纷。

回顾我多年的从业经验，我发现许多房产交易纠纷源于信息不对称和沟通不畅。因此，在处理他项权证相关问题时，坦诚沟通至关重要。卖方应主动告知房产抵押情况，买方也应充分了解相关风险，双方共同寻找最合适的解决方案。此外，提前规划也是关键。如果卖家预见到未来可能出售抵押房产，可提前与银行协商部分提前还款或调整还款计划，为未来交易创造条件。

房产交易是人生中的重大事项，涉及巨额资金和法律关系。面对他项权证这一"拦路虎"，不必过于焦虑。通过提前还贷、过桥贷款或协商交易模式，大多数问题都能得到妥善解决。记住，专业的事交给专业的人，必要时咨询律师、房产经纪人或金融顾问，他们能提供专业指导，帮助您规避风险，顺利完成交易。

最后，我想提醒大家，房地产市场政策变化较快，各地对抵押房产交易的规定也有所不同。在进行交易前，务必了解当地最新政策，确保自身权益。希望今天的分享能对您有所帮助，祝您房产交易顺利！